Guía para Inquilinos: Prepare su Inspección Inmobiliaria

La inspección de entrada: su mejor protección

El inventario de entrada es el documento más importante de su arrendamiento. Describe el estado del inmueble en el momento en que toma posesión de él. Este es el documento que se utilizará como referencia cuando abandone el inmueble para determinar si algún desperfecto le es imputable.

Un inventario de entrada demasiado breve siempre juega en su contra. Si un elemento no queda registrado como deteriorado en la entrada, se considerará que estaba en buen estado. Si ese elemento presenta daños en la salida, automáticamente se le imputarán.

Por eso es imprescindible tomarse el tiempo de verificar todo y anotarlo. No ceda a la presión del propietario o de la agencia inmobiliaria que quiera acelerar este trámite. Tiene derecho a tomarse todo el tiempo que sea necesario.

Qué revisar estancia por estancia

En cada estancia del inmueble, inspeccione metódicamente los siguientes elementos:

• -Paredes: manchas, grietas, humedades, agujeros de enchufes, papel pintado despegado o pintura descascarillada. Anote el color y el tipo de superficie.
• -Suelos: arañazos, manchas, baldosas rotas, tablones dañados, moqueta desgastada. Revise los rincones y bajo los muebles.
• -Techos: manchas de humedad, grietas, pintura descascarillada. Revise alrededor de los puntos de luz y en los rincones.
• -Ventanas y puertas: apertura y cierre, estado de manillas, juntas, cristales, persianas o estores. Pruebe los cierres.
• -Instalaciones sanitarias: grifos (caudal, fugas), cisterna del inodoro, juntas de bañera y ducha, estado de los azulejos, desagüe.
• -Electricidad: pruebe cada enchufe e interruptor. Compruebe que el cuadro eléctrico sea conforme y que el diferencial funcione.
• -Calefacción: estado de los radiadores, funcionamiento de la caldera o del sistema de calefacción. Anote el tipo de energía.

Lecturas esenciales que no debe olvidar

Además del estado físico del inmueble, ciertas lecturas son esenciales y a menudo se pasan por alto:

• -Contadores: anote las lecturas de todos los contadores (agua fría, agua caliente, electricidad, gas). Fotográfielos. Estas lecturas se usarán para repartir el consumo entre el inquilino saliente y el entrante.
• -Llaves: cuente e identifique cada llave entregada (puerta principal, buzón, bodega, garaje, portal, contenedores). El número exacto debe constar en el inventario.
• -Detectores de humo: compruebe su presencia (obligatoria) y su correcto funcionamiento pulsando el botón de prueba.

Cómo preparar su inspección de salida

La salida es el momento en que su fianza está en juego. Una buena preparación puede marcar la diferencia entre una devolución íntegra y deducciones de varios cientos de euros.

Limpieza y reparaciones

Antes de la inspección de salida, tómese el tiempo de dejar el inmueble en buen estado:

• -Limpieza a fondo: el inmueble debe devolverse limpio. Limpie las ventanas, los electrodomésticos de cocina, el extractor, el baño y los sanitarios. Un inmueble sucio puede justificar una deducción.
• -Tapar agujeros: los agujeros de clavos y tornillos deben rellenarse con masilla. La masilla blanca estándar es adecuada en la mayoría de los casos. Lije ligeramente tras el secado.
• -Cambiar bombillas: todas las bombillas deben funcionar. Sustituya las que estén fundidas.
• -Juntas del baño: si las juntas están ennegrecidas o con moho, limpiarlas con lejía o vinagre blanco puede ser suficiente. Si están muy deterioradas, considere reemplazarlas.
• -Descongelar el frigorífico: si el inmueble está amueblado, descongele y limpie el frigorífico y el congelador. Deje las puertas abiertas.

Comprender el desgaste por uso normal

No todos los daños son imputables al inquilino. La ley francesa distingue entre el desgaste por uso normal y los daños reales. Un suelo ligeramente desgastado tras 5 años de ocupación es normal. Una mancha de pintura en el techo no es desgaste. La Ley ALUR prevé la aplicación de un baremo de vetustez, que puede adjuntarse al contrato de arrendamiento, y que establece la vida útil teórica de cada elemento del inmueble.

Por ejemplo, la pintura tiene una vida útil de 7 a 10 años. Si abandona el inmueble después de 8 años, el coste de repintar recaerá principalmente sobre el propietario. Si se va después de 2 años y las paredes están marcadas, el coste recaerá principalmente sobre usted.

Sus derechos como inquilino

La ley francesa le protege. Estos son los derechos clave que debe conocer:

• 1.Derecho a una copia: debe recibir una copia del inventario, firmada por ambas partes. Si no se la entregan, solicítela por escrito.
• 2.Derecho a solicitar modificaciones: dispone de 10 días tras la firma del inventario de entrada para solicitar cambios mediante carta certificada con acuse de recibo.
• 3.Derecho relativo a la calefacción: durante el primer mes de la temporada de calefacción, puede solicitar la inclusión de observaciones sobre el estado del sistema de calefacción.
• 4.Derecho a ir acompañado: puede estar acompañado por la persona de su elección durante el inventario (amigo, familiar, experto, asociación de inquilinos).
• 5.Derecho a negarse a firmar: si no está de acuerdo con el contenido del inventario, no está obligado a firmarlo. Solicite en su lugar una inspección por parte de un profesional independiente.

¿Qué hacer en caso de litigio?

Si surge un litigio tras el inventario, existen varias vías de actuación:

• -Carta de requerimiento: envíe una carta certificada al propietario detallando sus objeciones y adjuntando sus pruebas (fotografías, inventario de entrada).
• -Comisión departamental de conciliación: esta comisión gratuita intenta alcanzar un acuerdo amistoso entre las partes. Contacte con la DDT (Dirección Departamental de Territorios) de su departamento.
• -Tribunal civil: como último recurso, puede acudir al juez de protección civil. Para litigios inferiores a 5.000 €, el procedimiento es simplificado y no requiere abogado.

La mejor manera de evitar un litigio sigue siendo un riguroso inventario de entrada realizado por un profesional independiente. Es una inversión modesta que puede ahorrarle meses de procedimientos y cientos de euros en deducciones injustificadas.

¿Por qué recurrir a un experto independiente?

Un experto independiente como EDL 33 ofrece al inquilino varias ventajas decisivas:

• -Imparcialidad: a diferencia de una agencia inmobiliaria que representa al propietario, un experto independiente es neutral. Su evaluación es objetiva y creíble.
• -Pericia técnica: un profesional detecta defectos que usted podría pasar por alto (humedad oculta, problemas de aislamiento, fallos eléctricos).
• -Documentación fotográfica: cientos de fotografías con fecha y hora que constituyen pruebas irrefutables.
• -Valor jurídico: un informe firmado electrónicamente (eIDAS) por un experto independiente tiene mayor valor probatorio ante un tribunal.